在加拿大，房地产早已不仅仅是一个栖身之地。它是财富的储存、退休的策略、家庭的传承——而且越来越成为代际公平的分裂线。贫富差距往往通过地产界限来衡量，而2025年联邦大选将反映这种紧张局势。

在过去二十年里，住房可负担性已成为加拿大人的关键议题。对于许多年轻选民来说，拥有自己的房产似乎比以往任何时候都更加遥不可及。对于年长的投资者而言，房地产则是一笔丰厚的财务财富。住房不再仅仅是一个政策问题——它已经成为一个政治问题。

每个主要政党——保守党、自由党和新民主党——都提出了各自的解决方案来改善加拿大的住房系统。这些提案在语气、执行方式和经济理念上各有不同。

保守党：解锁被困的财富以促进增长

推动资本流动的税务延迟

保守党提出的“加拿大优先再投资税减”计划，旨在将大量被困在房地产和其他资产中的资本解锁。根据该计划，个人和企业可以推迟支付这些资产出售时的资本增值税，如果出售所得资金再投资于活跃的加拿大企业。

与传统的税务减免不同，这一提案并不是免除税费——而是将税款延迟至新投资出售或转移至海外时支付。其目的是将被动财富引导到更具生产力的行业。

借鉴美国1031交换——但更为广泛

该计划与美国的1031交换相似，允许房地产投资者通过将收益再投资于新物业，推迟资本增值税。但加拿大版将这一概念扩展到房地产之外。投资者可以从房地产中套现，并将资金再投资于技术、清洁能源或制造业等领域。

对投资者和卖家的影响

对于房地产投资者，特别是那些年龄在55岁及以上的人——根据加拿大统计局的数据，这些人构成了安大略省、不列颠哥伦比亚省和新斯科舍省等地大多数投资物业所有者的群体——这一提案可能为他们提供一个战略性且税收高效的退出市场的方式。通过推迟资本增值税，它为出售长期持有的物业提供了激励，使投资者能够避免立即面临税务冲击，从而可能解锁大量住房供应。这一变化可能缓解紧张市场的压力，提高挂牌数量，并将沉睡资本引导到加拿大经济的更具生产力的部门。

此外，这也是一个微妙的赌注：即如果给加拿大投资者选择，他们宁愿将资金再投资于本国经济，而不是将财富停放在海外——这一趋势在2024年已经有所体现，当时加拿大人排在美国房地产外国买家榜首。

自由党：以历史性的规模进行建设

建设加拿大住房（BCH）计划：将供应目标翻倍

在马克·卡尼的领导下，自由党提出的“建设加拿大住房”（BCH）计划，规划了将加拿大年均住房产量翻倍，达到50万个单位。这代表着自战后以来，政府参与住房建设的最大规模。

下图将这一目标与过去六年的实际住房开工数量进行对比。尽管加拿大每年产出20万到27万套住房，但BCH目标将使产量几乎翻倍——这是对全国住房产出的巨大提升。该战略包括在公共土地上开发、对预制住房技术的重大投资，以及对负担得起住房建设的激励措施。

降低购房者和建设者的成本

BCH平台的核心内容之一是对首次购房者免除100万元以下住房的商品及服务税（GST）。在像多伦多或温哥华这样的地方，这可能意味着立刻节省数万元。此外，还包括减少开发费用和加快区划批准等措施，旨在进一步降低成本并加速项目交付。

对市场的影响

首次购房者在短期内将从中受益。更便宜的建设成本、降低的税负和更大的供应可能会打开过去十年被关闭的市场大门。

对于房地产投资者和开发商来说，这些影响则更为复杂。供应量的突然增加可能会削弱价格上涨的势头，并降低租赁利润。另一方面，加速的区划批准和联邦资金可能会使新建项目变得更具吸引力和更少风险。

BCH计划设想将联邦政府重新放回建设者的座位——但未来自由政府是否能够按时交付、控制成本并协调政府间的合作，还需拭目以待。

新民主党：赋能购房者并限制投机

为首次购房者提供按揭救助

新民主党专注于为普通加拿大人提供住房负担能力的解决方案。其突出政策是为首次购房者提供联邦支持的低利率固定按揭。

鉴于当前借款成本处于历史高位，这一计划可能为购房者提供至关重要的救助。仅利率降低0.5个百分点，就能为购房者在五年内节省9,000到12,000加元。

针对企业房东

新民主党还提议禁止企业房东收购现有的负担得起的住房——这一举措旨在防止大型公司推高租金并压缩供应。进一步的非营利性住房资金和对合作社模式的支持，进一步表明该党将住房视为一项公共利益。

重新平衡投资者的利益

这一提案对投资者阶层的批评最为严厉。它将长期的负担得起性置于短期利润之上，并表明了对租赁市场进行更多监管的方向。虽然社会动机驱动的投资者和非营利组织可能会找到新的机会，但营利性房东的收购路径和利润空间可能会受到压缩。

为什么首次购房者是市场健康的关键

针对首次购房者的政策不仅仅是良好的政治策略——也是合理的经济策略。根据加拿大银行的数据，首次购房者始终占所有购房者的一半左右。如下面的图表所示，他们是最大的买方群体——超过了二手购房者和投资者的总和。

当首次购房者进入市场时，会引发连锁反应。卖家会向上迁移，新建住房的吸纳效率提高，租赁压力得到缓解。实质上，拥有活跃首次购房者的住房市场才是一个健康的住房市场。

这就是为何自由党和新民主党将首次购房者视为其平台的核心——也正因如此，任何忽视这一群体的政策都有可能使整个系统陷入停滞。

竞争的愿景，共同的利益

尽管每个政党提出了不同的解决方案来应对加拿大的住房危机，但这些提案反映了更深层次的哲学差异。

保守党希望解锁私人资本，并将其重新引导到生产性领域；自由党则希望通过积极建设来降低系统的摩擦；新民主党则希望保护负担得起的住房，并限制企业控制。

对于房地产投资者而言，这些提案可能会重塑从退出策略到合规性的方方面面。对于房主，尤其是首次购房者来说，政策的变化可能决定了首付是否在可及之内——或者仅仅是触不可及。

三方的共同点在于，大家都认识到加拿大的住房系统未能按预期运作。而在2025年，住房政策不仅将决定谁赢得大选——它甚至可能决定谁能称得上是这个国家的“家”。