对于加拿大人来说，过去几年在房屋拥有方面充满了挑战，因为全国范围内的房价难以负担问题依然存在。

但随着2025年到来，一些潜在买家可能会通过抵押贷款规则的变化和更低的借贷成本找到机会，而加拿大部分房产市场也将出现竞争加剧和价格上涨的情况。

“我认为首次购房者将在市场上大举回归，” Re/Max Canada总裁Christopher Alexander在接受Global News采访时表示。现在，首次购房者或计划自住的新建房屋购买者可以申请30年期的抵押贷款，而不再是传统的25年期。虽然购房者最终可能会支付更多的利息，但申请贷款会变得更容易，月供也会更加可管理。

另一项变化是，申请保险抵押贷款的房价上限提高至150万元，较之前的100万元有所增加。这一变化意义重大，因为保险抵押贷款允许购房者支付少于20%的首付，这意味着购房者在购买价值高达150万元的房产时，无需提前储蓄那么多。

“我们还应该期待看到更强劲的销售年。”

抵押贷款变化应该使购房更加容易

可能会促进2025年购房的其中一项重大变化已经在2024年底生效：渥太华扩大了保险抵押贷款和30年摊还期的可得性。温哥华的房地产经纪人Elliott Chun在本月告诉Global News，这项新规则对他所在地区的买家来说是“改变游戏规则的因素”，因为许多房屋的价格已经符合新规定的保险抵押贷款上限。例如，以前购买价值150万元的房产需要支付30万元的首付，但根据新规则，购房者只需支付12.5万元，这将大大缩短购房者的储蓄时间。

对于那些希望进入像温哥华这样更昂贵城市的年轻买家，Chun表示，新规则让那些之前只能购买公寓的人，能够购买到足够容纳家庭的联排别墅。

“这真的解锁了这扇门，” Chun说。

不过，也有一些专家警告称，将更多的住房层次开放给潜在买家，可能会推高房价，抵消短期内的负担改善。

其他抵押贷款变化也可能影响现有房主的资格计算公式。

2024年底，金融机构监管办公室（OSFI）宣布，加拿大人在续贷时，不必通过最低资格利率（即压力测试），可以直接在续期时更换贷款机构。这一举措旨在通过使加拿大人更容易切换贷款银行，提升竞争力，并鼓励贷款机构提供更好的利率。

加拿大央行的利率前景

近年来，加拿大央行的基准利率一直是潜在购房者面临的最大障碍之一，但2024年借贷成本发生了转折。中央银行去年五次削减政策利率，大多数经济学家预计2025年还会进一步降息，尽管降息速度可能会稍慢。然而，多伦多的Realosophy Realty总裁John Pasalis在接受Global News采访时表示，买家不应期待2025年固定利率会有太大缓解。固定抵押贷款利率大多由债券市场定价，债券市场基本上是在押注加拿大央行的政策利率未来两到五年的走势。

Pasalis警告称，除非中央银行比市场预期的降息幅度更大，否则固定抵押贷款利率可能不会大幅下降，仍然会维持在4%左右的中低水平。

他还补充道，和加拿大央行的决定更为直接相关的浮动利率将在新的一年继续下降。但由于浮动利率仍高于固定利率，2025年浮动利率也不会带来太多折扣。“你实际支付的抵押贷款金额不会发生太大变化……我认为我们不会看到巨大的变化，”Pasalis表示。

他还警告称，自2025年以来房价没有太大波动，这限制了市场的整体负担能力。

“即使你支付4%的抵押贷款利率，房价仍然很高。”

2025年房价将上涨多少？

Alexander补充说，加拿大央行的利率可能会对2025年房地产市场产生心理影响。他表示，由于加拿大人预计今年央行将继续降息，他们可能会在一段时间内观望，期望在签约前能够获得最低的抵押贷款利率。“这是一种棘手的情况，因为利率降得越低，市场的竞争就会越激烈，”Alexander说。“会有一个阶段，市场再次变得竞争激烈。可用的库存开始减少，价格将再次受到上涨压力。”

Re/Max Canada在2024年11月底发布的2025年房市前景预测，今年平均房价将上涨6%。

对于独立屋市场，预计价格将每年上涨7%，达到90万元以上。而公寓的价格预计将同比上涨3.5%，达到60.6万元。Pasalis表示，2025年那些寻求购买公寓的人可能会比寻求独立屋的人更容易找到房源。这是因为未来几年市场上大量完工的房屋将是公寓，而独立屋的库存和需求预计将保持紧张。**“希望购买公寓的首次购房者，今天可能有比几年前更多的选择。所以，这可能是未来的一条途径，”**他说。

渥太华计划在未来两年限制移民人数，预计这将对加拿大最大城市的租金施加一定的下行压力，但Pasalis指出，这也可能对公寓市场产生影响。

随着房东发现他们无法通过增加租金来抵消高昂的抵押贷款成本，他们可能会更有动力出售自己的公寓单元，从而将更多的供应投入到已经疲软的市场中。

“这将有助于缓解我们的住房短缺理论上应该对租金和潜在的房价产生一些下行压力，” Pasalis说。

2025年房地产市场将有多繁忙？

2025年加拿大房地产市场的竞争程度，可能取决于加拿大家庭在经济上的表现如何。加拿大经济在进入2025年时仍显疲软，而围绕与美国可能发生的贸易争端的 uncertainty 也是一个主要风险，这可能会影响加拿大的经济前景，进而影响到加拿大的就业市场。

如果裁员加剧，加拿大的失业率继续上升，这将限制房地产活动的反弹潜力， Alexander指出。虽然他预计2025年的活动将比2024年更强劲，但他警告说，不要期待像2020年COVID-19疫情初期那样的激增，因为加拿大人仍面临负担能力的挑战。

即使加拿大央行近期降息，预计加拿大大量的抵押贷款将在2025年续约时面临更高的利率。Pasalis表示，尽管他不预期会出现大规模的“抛售”，因为大多数家庭将适应更高的成本，但加拿大人支付的抵押贷款越多，就越少能够在其他方面支出，这可能会进一步拖慢经济增长。

“加拿大人习惯了市场繁荣或者市场完全停滞/崩盘，” Pasalis说。“我不知道是不是会这样。我们可能会迎来一个非常平淡、稳定的市场，持续一段时间。”

在温哥华，Chun预计新的抵押贷款规则和负担能力条件的适度改善，将促使春季市场更为繁忙。在2024年底，他注意到越来越多的客户想要利用更易获得的抵押贷款，因为如今的情况比近年来看起来更为乐观。“大家对新的一年充满了乐观的情绪，”他说。