加拿大联邦竞争监管机构正在调查全国最大的房地产行业组织是否通过其规定，迫使房屋卖家支付更高的经纪佣金。

《国家邮报》获得的联邦竞争局新法庭文件显示，监管机构在今年6月底对加拿大房地产协会（CREA）的两项可能“反竞争”的规则和做法展开了调查。

CREA是加拿大最大的房地产行业组织，代表超过16万名会员，同时拥有并运营加拿大最受欢迎的房地产平台realtor.ca，并持有“多重上市服务”（MLS）的商标认证。

CREA对其会员实行多项规则和程序，部分规则可能违反了联邦竞争法，竞争局专员马修·博斯韦尔对此表示怀疑。

CREA主席詹姆斯·马贝在一封电子邮件声明中表示，协会正在配合监管机构的调查，但否认其政策具有反竞争性质。

“CREA认为其规则和政策有助于竞争，并为消费者提供便利，增加透明度，帮助房地产经纪人更好地服务于加拿大的房产买卖双方，”马贝写道。

竞争局专员正在请求联邦法院批准一项命令，强制CREA提供自2019年1月以来的相关记录，包括其制定这些受调查规则和政策的原因。

博斯韦尔专员调查的首个目标是CREA长期以来的“买方经纪佣金”规则。根据这些规则，卖方经纪必须将其佣金的一部分分配给买方经纪，才能在MLS系统上挂牌房源。

具体来说，卖方支付其经纪的佣金，而卖方经纪再将其中一部分预先确定的金额支付给买方经纪。买方通常并不清楚其经纪获得的具体佣金比例。

然而，竞争局怀疑CREA的佣金规则为买方经纪提供了动力，使他们将毫无察觉的客户引向那些提供更高买方经纪佣金的房源。

这也可能导致房主为了吸引买方经纪推销其房源而提供更高的佣金，因为这样能给买方经纪带来更多的回报。

“我们希望确定这些规则是否会阻止经纪在佣金率上进行竞争，并激励他们优先推销佣金较高的房源，而这未必总是符合买方的最佳利益，”竞争局发言人罗莎莉·勒布朗在声明中表示。

“这些规则还可能迫使卖家为买方经纪提供更高的佣金，以避免他们的房源被买方经纪忽视，”她补充道。

法庭文件还显示，博斯韦尔对CREA于1月份推出的新“合作政策”感到担忧，他认为这可能会让非MLS挂牌服务处于不利地位。

该政策要求CREA成员在房源通过公开渠道（如庭院标志、传单、在线广告或邮件推广等）宣传后，必须在三天内将大多数住宅房源挂牌到MLS系统上。

如果经纪人不遵守该政策，可能面临被取消CREA会员资格的风险。

竞争局怀疑，这种快速的挂牌要求可能只对大型MLS服务提供商有利，因为它们拥有更多资源，可以快速根据卖家的需求定制挂牌服务。

竞争局担心，三天内将房源挂牌到MLS系统的要求“可能会对那些通过隐私或提供不同功能来区别于MLS系统的服务构成挑战，”勒布朗总结道。

新政策允许房源在经纪公司内部共享，而无需在MLS系统上挂牌。调查初期，竞争局被告知该政策有利于大型房地产经纪公司。

“大型经纪公司有更多的经纪人，因此这些经纪人可以在更大的网络中宣传房源，而不会违反合作政策。相反，只有少数经纪人的小型经纪公司在MLS系统外宣传房源的机会较少，”竞争局调查员亚当·怀特在提交给法庭的书面证词中写道。

目前，专员尚未对CREA做出任何不当行为的裁定。

这项调查紧随美国全国房地产经纪人协会（NAR）与数百万房主达成的4.18亿美元和解协议之后进行，房主们指控NAR的经纪人佣金分享做法，人为抬高了房价。

美国的案件在许多方面与博斯韦尔的指控相似，尤其是关于佣金分享规则，这些规则鼓励买方经纪人避开展示那些卖方经纪提供较低佣金的房源。

同时，加拿大联邦法院也有一项拟议的集体诉讼，指控CREA和其他房地产委员会“合谋固定、维持、提高或控制”多伦多MLS系统上的经纪佣金。

该集体诉讼的律师之一加思·迈尔斯表示，竞争局的调查对买卖房产的消费者来说是好消息。

“竞争局的调查表明CREA的规则正在受到越来越多的关注，也反映出加拿大对房地产佣金成本日益增加的担忧，”他在采访中说道。

“我认为，要求卖方在MLS上挂牌时必须提供买方经纪佣金的规则无疑损害了住宅卖家的利益。”

这并非竞争专员第一次与CREA发生冲突。2010年，双方达成了一项为期10年的协议，此前专员对CREA的一些MLS系统规则提出了严重关切。

勒布朗通过电子邮件指出：“2010年的协议涉及MLS系统规则，这些规则限制了消费者的选择，并阻碍了创新商业模式的出现。当前的调查可能有一些相似之处，但我们的调查重点是买方经纪佣金规则和房地产经纪合作政策。”