多伦多的房地产市场正在押注加拿大央行进一步降息以刺激秋季市场的活跃度。目前，这种预期已经开始产生影响。

“我们自己也在市场中开始看到这种变化，”房地产经纪公司 Realosophy 的总裁约翰·帕萨利斯表示。“我们注意到，对秋季市场感兴趣的买家已经开始行动，电话咨询的数量有所增加。”

一年中房地产市场最活跃的时期通常是秋季和春季，届时大量买家会涌入市场，准备与对手竞价。然而，去年秋季，由于加拿大央行在夏季两次加息，市场陷入了“停滞”，自那以后一直表现低迷。专家原本预计今年春季会复苏这一沉寂的市场，但结果却不如人意。买家继续观望，等待利率下调，而卖家则坚持过高的价格，抱着疫情期间高价的期望不放。

加拿大央行下一次利率公告将在9月4日发布，专家预计至少会有0.25个百分点的降息——如果成真，这将是央行连续第三次降息，此前6月和7月的降息已将关键利率从5%降至4.5%。

帕萨利斯补充道，这并不意味着秋季市场会“竞争异常激烈”，但那些在市场上停留了数周的合理定价房屋可能会看到更多需求。“秋季市场会比去年秋天稍微活跃一些，去年秋天确实比较慢。”

不过，专家表示，真正值得关注的将是2025年春季，当利率进一步下降时，市场可能会迎来更大的变化。

房价预计将下跌

根据Re/Max加拿大2024年秋季住房市场展望报告，预计多伦多所有房产类型的平均销售价格将在2024年剩余时间内下降2%。7月，多伦多地区所有房产类型的平均价格已下降至110.6万加元。

“目前的供应量大于需求，尤其是在公寓市场，这将拉低所有房产的平均价格，”Re/Max Realtron Realty经纪人卡梅伦·福布斯表示。“我们预计价格将在2025年再次回升。”

买家活动开始回升

与帕萨利斯的看法类似，经纪人拉尔夫·福克斯也注意到买家情绪的变化；随着人们对进入市场和积极浏览房源的兴趣增加，他的业务咨询量有所上升。

“我们在业务上的交流和交易都有所增加，”Fox Marin Associates的创始人说。“8月底通常是房地产市场的淡季，但我们已经看到了一些变化。”

他将这种变化归因于利率的下调。

“加拿大央行的前两次降息具有象征意义，表明加息周期的结束，”福克斯表示。“但现在这种象征意义已经转变为实际影响，因为我们可能会看到关键利率在年底前降至3.75%，这将对市场产生重大影响。”

然而，福布斯指出，首次购房者需要更多次降息才能使持有成本合理化。尤其是对于那些希望选择浮动利率的买家来说，他们需要看到至少再下降1个百分点的利率，降息才会产生实质性的影响。

公寓市场若无投资者参与将难以复苏

由于大量库存积压以及大量投资者撤出市场，公寓市场的复苏将需要更长时间。投资者群体曾是推动销售的重要力量，但如今终端用户对他们认为价格过高的微型公寓不感兴趣。
“复苏将由投资者推动，”Royal LePage的首席执行官兼总裁菲尔·索珀表示。“目前，租金无法覆盖按揭贷款的持有成本。”

由于按揭贷款成本高昂，投资者比终端用户需要更大幅度的利率下调，因为他们通常需要同时管理至少两处房产。他还指出，投资者可能会在2025年春季市场回归，但今年秋季不会复苏。

预售市场至少一年内难以回暖

Fox表示，住宅转售市场必须首先复苏，然后预售楼花市场才能恢复，这意味着需要在转售市场进行更多销售，以减少库存量，吸引买家对楼花感兴趣。

房地产研究公司Urbanation的报告显示，2024年上半年新公寓销售总量仅为3,159套，同比下降57%，比十年平均水平低72%。这是自1997年以来新公寓销售最缓慢的上半年。

“楼花市场至少要再等一年才能恢复，”他补充道。

帕萨利斯表示赞同，并补充说，由于建设成本和开发费用的飙升，加上高利率，楼花公寓的价格也急剧上涨。

“楼花公寓的价格比类似的转售公寓高出30%到40%。投资者只有在对公寓价格再次上涨感到乐观的情况下才会选择参与。目前，许多人不愿在这个时候冒这个风险。”