由于借贷和建筑成本的上升，住宅物业开发商面临着日益增多的破产情况——行业专家警告说，随着利息开支保持在高位，这一趋势可能会进一步恶化。

根据加拿大联邦破产监督办公室的数据，过去一年里，房地产公司的破产数量迅速攀升，现已接近超越全球金融危机时期的水平。

“这已经酝酿了很久了，”商业地产公司Altus Group的开发咨询主管科林·多兰（Colin Doran）表示，他在为受困房地产项目提供咨询服务已有15年。

“毫无疑问，目前有更多的房地产项目处于困境之中，但很难说其中有多少能够在陷入破产之前得以解决。我们预计，将会有更多缺乏经验的开发商陷入困境，”他说。

今年1月至5月期间，加拿大平均每月有20个房地产、租赁或租赁相关的公司陷入破产。这些公司要么寻求破产保护，要么提交了债权人提案，以便根据《破产和破产法》更容易地管理其债务。

按照目前的速度，加拿大今年预计将达到约240宗房地产破产案例，这比2023年增加了57%，比2009年全球金融危机和经济衰退导致大量企业陷入困境时高出13%。

这还不包括那些因未能支付账单而被迫进入接管程序的开发商和项目。加拿大破产监管办公室的公开破产统计数据中不包括接管程序。然而，破产专家表示，他们看到更多的项目进入接管程序。

截至目前，今年房地产行业占据了加拿大破产观察网站Insolvency Insider记录的接管案件的55%，而去年这一比例为30%，2022年则为33%。

多伦多市中心的豪华公寓大楼“The One”就是其中一个知名度较高的违约项目，贷款人被拖欠16亿加元。还有数十个其他开发商面临类似的贷款压力，或已申请破产保护。

“这是加拿大很久以来第一次看到系统内出现一些压力，”总部位于休斯顿的房地产公司Hines Interests LP的加拿大业务联合主管Syl Apps表示，该公司在30个国家拥有和管理大约850个物业。

目前，这种压力主要集中在相对较小的开发商或那些没有财力应对自2022年以来飙升的利息成本的开发商身上。

以Maplequest Ventures为例，这是一家计划在安大略省布兰普顿开发两块土地的较小开发商。根据法庭文件显示，Maplequest在2017年从KingSett Mortgage Corp.借贷了2400万加元，计划将布兰普顿的一个地块开发为147个联排别墅单元、288个中层公寓单元和1599个高层公寓单元。

该贷款的利率很快与一家主要银行的基准利率挂钩，而该利率与中央银行的基准利率同步波动。到2021年，KingSett贷款的利率已经是银行基准利率加上5.8%。

随着加拿大央行在2022年和2023年将利率从0.25%提高到5%，该贷款变得更加昂贵。在此期间，基准贷款利率从2.45%跃升至7.2%。

目前住宅开发中的一些问题可以追溯到2017年，当时多伦多的房价迅速上涨，对新公寓的需求激增。

根据行业研究公司Urbanation Inc.的数据，2017年，多伦多地区的预售公寓销售量接近31,000套，创下了历史记录，并导致对建筑工人和建筑材料的需求激增——这开始推高了价格。

根据加拿大统计局的住宅建筑成本价格指数，2017年至2018年间，多伦多地区的建筑成本上涨了10%，全国主要城市的建筑成本上涨了8%。

开发商迅速扩张，其中包括一些经验较少的建筑商，他们能够在市场上大量涌入的小投资者的推动下，将预售项目售罄。

当时，投资者能够轻松地通过公寓价格的升值获利，并且大多数投资者通过出租他们的单元来支付抵押贷款成本。

然而，频繁的项目启动和销售掩盖了开发商开始面临的问题。到2021年，低利率推动了疫情期间房地产市场的繁荣，预售公寓的销量在多伦多地区飙升至接近历史最高的30,550套。据加拿大统计局的数据，到那时，与2017年相比，全国主要城市的建筑成本已经上涨了34%。

随后，疫情减缓了开发进度。由于工人在施工现场需要保持社交距离，建筑工作受到阻碍。开发商推迟了施工的开始，也推迟了项目的启动。

所有这些因素都增加了成本。开发商不得不延长抵押贷款的期限。建筑材料供应短缺。当加拿大央行提高利率时，开发商不得不为贷款支付更多费用。现在，由于抵押贷款变得更加昂贵，一些预售公寓的买家无法获得完成购买所需的贷款，这进一步加剧了该行业的不景气。

根据加拿大统计局的数据，截至目前，全国主要城市的住宅建筑成本比2017年上涨了81%，而在多伦多地区，建筑成本更是翻了一倍以上，增长了107%。

更高的借贷成本正将越来越多的开发商推向破产的边缘，贷方的耐心也已耗尽。

“很多贷方已经尽力而为。他们签订了宽容协议，接受了一些延迟付款，并基本上与借款人合作，”重组和破产公司TDB Restructuring Ltd.的董事总经理杰弗里·伯杰（Jeffrey Berger）表示，他的公司目前正在处理10到15个破产的房地产项目。

“两三年过去了，情况变得清晰起来，这是新的常态，事情在改变，这些贷款必须以某种方式处理，”他说。

尽管加拿大央行今年夏天开始下调基准利率，但借款仍然很昂贵，且预售公寓的需求很少。

开发商过去可以将其更高的成本转嫁给买家，但由于价格大幅上涨，买家不再愿意购买新公寓单位。

对于那些已经购买投资物业的人来说，购房价格已经高到一个令人不堪重负的程度，新的公寓业主现在正遭受财务亏损，因为他们所能收取的租金不足以覆盖按揭付款和其他费用。例如，根据Altus的数据，在多伦多地区，预售公寓的售价从2017年到今年几乎翻了一倍，达到每平方英尺约1,345加元。这意味着一套550平方英尺的公寓售价为740,000加元。

“犯错的余地更小了。过去，开发商只要擅长销售，就能完成项目。现在，他们必须擅长各个方面，包括规划和执行，”Altus的多兰先生说道。

“如果开发商已经在因规划延误、建设延误、成本上涨而导致利润率下降的情况下挣扎，那么利率上升的影响就是对他们的项目和盈利能力的双重打击，”他说道。