阿尔伯塔房地产监管机构：欺诈案件处理周期长达一年，资金盈余管理缺乏规划遭质疑

阿尔伯塔省房地产监管机构（Real Estate Council of Alberta，RECA）每年受理约1,350宗针对持牌专业人士的投诉，但并未制定任何投诉处理及结案时限标准。

德勤（Deloitte）开展的一项独立审查发现，RECA在履行“公共保护”职责方面存在明显不足，但问题远不止于此。

根据本周公开的一份111页报告（由Service Alberta and Red Tape Reduction部委托），该监管机构在其职能的几乎所有维度都存在缺口，包括对欺诈受害者的沟通方式、教育体系监管，以及财务管理能力等方面。

欺诈案件处理周期长达一年

尽管报告承认RECA自2020年重大重组以来已取得一定进展，但德勤指出，其作为监管超过22,000名持牌专业人士的机构，在效率与有效性方面仍需进一步强化。

投诉与调查处理周期令人担忧：

德勤发现，RECA的听证程序周期较长，纪律处分结果缺乏一致性，且投诉档案记录存在可靠性问题。

报告指出，投诉处理时长因案件复杂程度不同而变化，但仍缺乏制度化框架。德勤在40项建议中提出，RECA应公开服务标准，并统一决策框架。

报告指出：

“这些发现凸显了制定合理调查时限的必要性，应区分复杂及高风险案件的不同处理周期，并确保流程具备响应性。对于需要延长审查的案件，应通过主动沟通向投诉人说明进展、预期及关键节点，以保持透明度。”

Service Alberta发言人在一封简短邮件声明中表示：“后续步骤将与RECA协同制定。”

该部门未就报告具体问题进一步回应。

在一宗涉及60多名已知受害者的欺诈案件中，RECA未向任何受影响人士提供主动更新，因为相关政策并未要求其这样做。

尽管报告未点名具体案件，但涉嫌诈骗者Eric Drinkwater案的受害者曾公开批评RECA在追讨资金（该前Calgary经纪人组织的庞氏骗局）过程中缺乏透明度。

德勤指出，RECA的对外沟通“有限、时常不清晰且偏被动”，并补充称相关当事人认为这些经历“已经削弱了他们对投诉流程的信任”。

报告还发现，当RECA确实进行沟通时，信息往往不够明确。例如，仅通知投诉人“案件已转交”的文件，并未解释转交含义或后续流程。

此外，如果当事人是“受害者”而非正式投诉人，可能完全不会收到任何更新。RECA政策仅承认“投诉人”有权获取信息，从制度上排除了已知受害者，即便案件涉及数十名受影响人士。

当阿尔伯塔省调整房地产教育规则后，RECA于2022年退出了教育提供业务，但德勤指出，其也同时过度退出了对教育体系的监管职责。

报告指出：

“在脱离教育提供职能的同时，RECA也过度弱化了其法定教育监管责任。”

德勤警告称，在教育提供方监管、质量保障与问责机制方面的缺口，可能直接影响“持牌人能力与公众保护”。

RECA目前采取所谓“轻触式（light touch）”监管模式，导致培训质量究竟由谁负责变得不清晰。

调查发现：

RECA表示，其认为自身监管权限仅限于考试及基础认可流程。

但德勤指出，该解释并未在立法中得到明确支持。

报告称：

“在与RECA管理层讨论中，该解释被描述为基于口头指示及来自Ministry的澄清邮件，这导致其权限范围缺乏清晰记录与正式文件依据。”

尽管RECA已退出教育业务并显著降低成本，但在2020至2024年期间仍持续产生大额运营盈余。

德勤发现，其收费未根据职能缩减进行调整，预算预测机制也偏向“被动反应”，而非前瞻性规划。

2025年RECA委托的第三方成本审查显示，约一半收费可下调，以更贴合实际监管成本。

管理层最初提出将个人执照续期费用下调75至135加元，但最终未执行该方案，而是维持原收费，并自2024年起提供为期三年的250加元临时抵扣政策，该方案已获董事会批准。

德勤指出，该抵扣措施“提供短期缓解，但未解决持续性盈余问题”，并认为RECA本可更早调整收费结构。

模型显示，如果自2020年起实施成本匹配收费机制，将使RECA每年接近收支平衡，并避免后续大规模退费或抵扣安排。

Alberta Real Estate Association（AREA）首席执行官Brad Mitchell表示，该报告“验证了行业协会长期以来的许多担忧”。

他表示对政府干预“持中等程度信心”，但指出真正问题往往不在立法层面，而在文化、行为与专业能力。

他同时对去年底宣布将出任RECA董事会主席的Cynthia Moore寄予希望：

“她带来一种全新的气象。我认为在新领导层带动下，RECA有较大机会成为一个更有效的监管机构。”

REM已就该报告向RECA请求回应。