在当下市场中，如何为你的卖家，也为你自己，赢得优势？
近年来，大多伦多地区（GTA）经历了一系列深刻的用途分区（zoning）改革，这些变化正在重塑一处房产及其潜在用途。从花园套房（garden suites）到多户住宅（multi-family dwellings），如今都可以在原本仅允许独立屋的地块上合法建设。
这些新增的潜在用途显著提高了房产价值。因此，房地产经纪人和卖家都有必要重新思考：他们究竟在出售什么。
政府正在“引导”多户住宅开发
“这到底意味着什么？”Heinrichs 说，“政府正通过用途分区改革以及直接财政激励，积极推动在现有独立屋地块上开发多户住宅。”
“他们正在主动让房地产开发在财务上更具吸引力。而卖家和经纪人需要意识到开发商早已明白的一点：你现在出售的产品，已经不再是你多年前买下的那个产品了。”
为什么许多卖家没有看到自己房产的真正潜力
Heinrichs 指出：
“根据多伦多地产局（TRREB）和加拿大统计局（Statistics Canada）的住房存量数据，GTA 65%–70% 的业主是在 2018 年之前购入房产的，而真正具有决定性影响的用途分区改革正是从那一年开始的。”
“这意味着有数量极其庞大的潜在卖家，从根本上并不了解自己房产的真实开发潜力。”
用数据把“潜力”变成价值证明
Zoning Approved Architectural Permissions 报告显示：
“系统整合某一房产的现行用途分区信息，并清晰地向卖家和买家展示：在哪里、可以建什么、可以建多大——精确到平方英尺。”
Heinrichs 曾就读于麦吉尔大学，本科毕业后于 2019 年取得多伦多大学建筑学硕士学位，并于 2023 年创立该公司。
“卖家看到的可能只是一栋 120 万加元的平房，而开发商看到的却是一块 价值 210 万加元的开发用地，”他说。
“我们的目标，就是用数据向卖家证明这种差距（从而促成他们与你签约），或者让买家在竞价时更有底气。”
十年内完成的分区改革与激励政策
Heinrichs 总结了 GTA 在不到十年内完成的主要用途分区改革：
同时，政府还推出了多项开发激励措施：
这是市场结构变化，而非市场低迷
Heinrichs 表示，政府正承受着巨大的压力来缓解住房负担问题。即便移民政策有所调整，GTA 的人口数量仍远高于住房供应量。
“普通经纪人可能会把这些现实解读为长期市场低迷——房价高、经济不确定、买家买不起房，”他说。
“但如果你把这些房产视为多户住宅开发用地，情况就完全不同了。对精明的地产经纪而言，这并非市场衰退，而是销售思维的转向。”
一个“卖家—经纪—买家”三赢的模式
Heinrichs 表示，该公司的增值服务实现了三方共赢：
“开发商也很满意，因为他们不必再花大量时间去筛选潜在开发用地。”
ZAAP 报告以简明形式总结所有基于现行分区政策允许的开发可能性，而这一过程在其他情况下往往成本高、耗时长。
如果初步评估认为项目不具备可行性，业主会在一开始就被告知。不过 Heinrichs 表示，90% 的评估结果都是可行的。
从平房到六户住宅的真实案例
其中一个案例位于多伦多 Cedarvale 社区。一栋 1,200 平方英尺的平房在挂牌前，经纪人引入了Zoning Consultants 进行分析。
结果显示，如果合理规划，该平房可被重建为一栋 6,500 平方英尺的六户住宅，并附带一套巷道屋。
“这些信息成功吸引了多位建筑商参与竞价，”Heinrichs 说。
