加拿大总理马克·卡尼提出雄心目标：未来十年每年建成50万套住房，以应对住房短缺问题。

但是否真的需要这么多新住房才能实现可负担和可及的居住环境？道明银行（TD）经济学家里希·桑德希（Rishi Sondhi）表示，或许并不需要那么多。

在一份最新报告中，道明银行分析指出，每年完工40万套住房可能就足以达到改善住房负担能力的目标——尽管这依然是一个十分高远的目标。

“如果联邦政府希望实现未来十年每年新增50万套住房的目标，必须克服建筑业生产率偏低和劳动力退休潮这两个结构性挑战。”道明银行在报告中写道。

“不过，实际上或许并不需要达到50万套的水平。每年建成40万套住房，从长期看应足以逐步恢复住房负担能力。”

为什么40万套可能就够了？

卡尼提出的住房计划中包括多项刺激住房建设的政策措施，例如为首次购房者减免商品和服务税（GST）以及将开发费用削减50%。

然而，道明银行指出，目前所评估的这些政策**“很可能远远无法弥合”**加拿大年均约21万套住房完工量与联邦政府目标之间的巨大差距。

道明银行认为，50万套是一个“愿景目标”，而其模型显示，如果加拿大每年能实现40万套住房完工，住房可负担性有望恢复至疫情前的水平。

“前提是加拿大能够避免一次严重衰退——虽然经济衰退确实可以快速改善住房负担能力，但代价极为沉重。”报告写道。

更小的目标仍具挑战

虽然40万套的目标相比之下更具可行性，但道明银行指出，在目前行业条件下，依然是一个艰巨任务。

“建筑业生产率一直存在问题，并且和其他行业一样，未来几年将面临退休潮。”

报告引用业内预测称，到2034年，加拿大建筑业预计将面临10.8万人的劳动力缺口，这是在考虑当前需求和即将退休人数后得出的。

按照当前的生产效率，若要在未来十年达到年均40万套的完工量，加拿大住宅建筑劳动力每年需增长16%，道明银行指出。

“这是难以持续的，尤其考虑到行业退休潮，以及建筑业在全国就业中所占比例已处于较高水平。”

此外，联邦及各省政府也设定了雄心勃勃的基础设施建设目标，这些项目将与住宅建设争夺同一批技术工人。

“更现实的情境是，加拿大能在建设劳动力数量上适度增加，并实现建筑业生产率的提升。”

预制房可能带来帮助，但远非万能解方

道明银行指出，联邦政府未来可能将更多依赖预制住房产业来实现住房目标，但这并非灵丹妙药。

“预制建筑确实可以提高生产效率，但目前该行业体量仍小。若参考国际经验，实现产业扩张将需要联邦政府长期且持续的投入。”

“此外，加拿大各地区住房设计规范存在较大差异，也构成了预制住宅在全国范围内规模化应用的另一重大障碍。”