加拿大抵押贷款和住房公司周四上午发布了其年度住房市场展望，警告称，负担能力挑战的漫长道路以及今年晚些时候出现“适度衰退”的可能性。

全国的房价可能很快就会触底。CMHC 的“最佳情况”是价格下跌将在 2023 年的某个时候结束，然后在移民水平上升的情况下趋于稳定。其预计到 2023 年房价将同比下降，但价格不会恢复到疫情前的水平。

与此同时，房屋开工预计将受到劳动力短缺以及材料和项目融资成本上升的限制。根据 CMHC 的基线预测，房屋开工总数预计将从 2022 年的 261,849 套下降到 2023 年的 211,917 套。另一种预测认为 2023 年的开工数量仅为 176,890 套。

这两种情况无疑都会加剧当前的住房短缺，特别是对于多伦多和温哥华等长期供应不足的市场。然而，CMHC 首席经济学家 Bob Dugan 指出，房屋开工量预计将在 2024 年和 2025 年复苏。该报告最乐观的预测是 2024 年总开工量为 223,783 套，2025 年为 235,347 套。

该报告还更具体地谈到了衰退风险，称温和的衰退可能即将到来。至少，加拿大经济“可能会在 2023 年出现经济负增长时期”，然后预计将在 2024 年和 2025 年复苏。

由于抵押贷款利率上升、住房供应减少以及经济不确定性增加，预计加拿大人将涌向“非常紧张”的租赁市场，自去年春天以来，这种情况越来越多。因此，预计租金状况将进一步收紧，这几乎肯定会将租金推至新的高度。

在负担能力不断恶化的情况下，Dugan 表示 “随着通胀在预测期结束时回到 2% 的目标，抵押贷款利率将逐渐下降，支持住房需求和新住房供应的建设将复苏。”

多伦多供应受限

CMHC 大多伦多地区和安大略省的首席市场分析师 Dana Senagama 说：“可负担性，仍然是多伦多最关心的问题。”尽管今天的报告预测房价将在 2023 年继续下滑，这在很大程度上受到抵押贷款成本上升的影响，但 Senagama 表示，这不会为那些需要住房的人带来缓解。 “如果你是首次购房者或新移民，住房仍然非常非常昂贵。”

例如，CMHC 估计，截至 2022 年第四季度，普通家庭需要的可支配收入比获得 GTA 平均价格房屋抵押贷款的收入高出近 22%。

根据该报告，随着抵押贷款利率可能在 2024 年和 2025 年下降，房价有望上涨。

CMHC 的报告还指出，到 2023 年，多伦多的房屋开工率将受到利率环境以及劳动力和材料成本上涨的影响。尽管开工率预计将在 2024 年和 2025 年小幅上升，但相对而言，预计该活动仍将低迷。预计开工量将从 2022 年的 45,109 套下降到 2023 年的 28,500 套（低层）和 33,500 套（高层）。到 2025 年，开工量预计仍将低于 2022 年的水平。

该报告还表明，在过去三年中，房屋竣工量越来越落后于开工量，但 Senagama 谨慎地预测完工量可能很快就会回升。

“理论上，我们应该看到更多的完工，因为有太多的单位在建。事实上，在去年年底，多伦多 CMA 的在建单元总数超过 100,000 个，”她说。 “所以这些单元必须完工，因为毕竟它们是与可能在三四年前购买的买家签订合同的。”

Senagama 说，当然，随着利率环境的升高和持续的供应链问题，完工量的增加可能不会立即出现，但从长远来看是有可能的。这可能意味着房屋开工和完工之间不断扩大的差距可能会缩小。

Senagama 还指出，这是租赁市场数据首次被纳入 CMHC 的住房市场展望报告中。

“这是一个重要指标，因为正如你所知，我们谈论的是负担能力，但在多伦多市场，平均房价超过 120 万，”她说。 “真正的负担能力已经转移到租金上，我们已经在这份报告中认识到了这一点。”

因此，今天的报告着眼于多伦多的空置率，该空置率有望从 2023 年的 1.5% 下降到 2024 年的 1.4%，到 2025 年再下降到 1.3%。它还引起了人们对该市租金飙升的关注，并呼吁“大量2023 年和 2024 年初完工的出租公寓数量”，以抵消下滑的空置率。

“我们预计，随着移民数量持续增加，工人返回多伦多，学生也返回，我们将看到空置率仍然非常低。而且专门建造的出租单元的供应量仍然很低，跟不上未来高增长的预期需求。”